torsdag 1 september 2016

Agellan Commercial REIT - prisvärd REIT?


Har en tid tittat på något som kan ersätta ICA:s lager i Västerås, som handlas som eget bolag under namnet Saltängen properties. Har allt eftersom insett konsekvenserna om ICA mot förmodan skulle organisera om sin lagerverksamhet. Även om risken kanske är liten att så sker inom kort, så känner jag mig ändå inte helt road av att sitta med en sådan investering.

Hittar inget som riktigt tilltalar här hemma, så har vänt blicken mot Nordamerika. Men att hitta prisvärda och stabila REIT:s i USA och Kanada är inte heller helt lätt. Jag vill hitta något som inte är alltför beroende av ett litet antal objekt, som har en stabil uthyrningsbas, rimligt stabila finanser, och som med sitt kassaflöde (nöjer mig inte med AFFO) löpande kan betala sin utdelning. Och sist men inte minst, den ska vara rimligt eller helst lågt värderad.

Agellan Commercial bildat 2013 är en REIT med säte i Kanada, Ontario, som huvudsakligen äger industrifastigheter och kontor i USA. Fastigheterna som till antalet är cirka 30, finns framför allt i mellanvästern och i Texas.


Direktavkastningen är fina 7,5 % och kassaflödet imponerar. Man klarar det för en REIT inte självklara att betala både utdelning och löpande investeringar med verksamhetens kassaflöde. Med större delen av verksamheten i USD, och med redovisningen i canadadollar, har man såklart gynnats av en allt starkare USD. Samtidigt har man valt att inte höja utdelningen, istället har utdelningsandelen sjunkit, till 80 % av AFFO för 2015, och 70 % för första halvåret 2016 (från tidigare ca 90 %). Utdelningen står alltså inte och faller med valutakurserna. Räntetäckningsgraden ligger på 3,3.

Agellan värderas till bokfört värde enligt balansräkningen, eller till 6-7 mot kassaflödet. Jämförelsen p/AFFO ger knappt 10 mot t ex 12,5 för Northwest Healthcare, som finns i min portfölj. Den här låga värderingen bidrar såklart till den fina direktavkastningen som också förefaller trygg.

Ja vad är då baksidorna? Korta kontrakt, en genomsnittlig löptid på drygt 3 år är såklart en riskfaktor, framför allt om konjunkturen viker. Under sin korta historia har man dock hela tiden haft löptider på 3-4 år i snitt, och man har lyckats hålla en uthyrningsgrad på 90-93 %.

Vad säger ni, är det här ett alternativ till Saltängen properties?

2 kommentarer:

  1. Ser inte alls så pjåkigt ut på värdering men jag skulle nog avstå. Lokalerna känns inte så speciella och jag läser på Stockchase att de köper och säljer en del (risk?)

    Men det beror på vad man är ute efter. Jag är själv inne på mer special-REITs eller de med riktigt långa kontrakt i praktiken (som bostäder). Två REITs jag kollar på lite snabbt är Northview Apartments (bostäder) och Caretrust (vård/boende).

    Hemma här finns Delarka, Bosjö och andra enfastighetsbolag. Skulle nog vilja ha något med större spridning och då är Bonäsudden (äger) Sydsvenska hem och liknande säkrare.

    Men det är svåra avvägningar. Lite "sämre" fastigheter men till högre direktavkastning? Försöker nog i den mån det går satsa på hög kvalitet (och hoppas jag har rätt om de bedömningarna).

    SvaraRadera
  2. Ligger en del i att lokalerna inte är så speciella. Men kan ju också vara en nackdel att ha väldigt skräddarsydda lokaler om hyresgästen får för sig att röra på sig (tänker t ex på Saltängen).

    Och tack för tipsen, ska kolla in! Bra att ha några alternativ när Saltängen ska ersättas.

    Hoppas förresten ni fick en trevlig pubkväll!

    SvaraRadera